Ferienwohnung privat vermieten: der Weg zum ersten Gast
Eine Ferienwohnung privat zu vermieten ist kein Hexenwerk, aber zwischen der Idee und dem ersten zufriedenen Gast liegen ein paar Schritte, die man besser in der richtigen Reihenfolge geht. Zuerst klären Sie, ob Sie überhaupt vermieten dürfen. Dann richten Sie die Wohnung so ein, dass Gäste sich wohlfühlen und nichts vermissen. Danach legen Sie Preise fest, entscheiden, wo Sie die Wohnung anbieten, und regeln, wer putzt, wer die Schlüssel übergibt und wer ans Telefon geht. Diese Seite geht die Schritte der Reihe nach durch, so wie sie im Alltag eines privaten Vermieters tatsächlich anfallen, und verweist dort auf ausführlichere Ratgeber, wo ein Thema mehr Platz braucht.
Schritt 1: Dürfen Sie vermieten?
Bevor Sie Geld in Einrichtung stecken, klären Sie drei Fragen. Erstens: Erlaubt Ihre Stadt die Vermietung an Feriengäste? Viele Großstädte haben ein Zweckentfremdungsverbot und verlangen eine Genehmigung oder Registriernummer. Zweitens: Ist die Nutzung baurechtlich zulässig? In reinen Wohngebieten kann eine Ferienwohnung eine Nutzungsänderung brauchen. Drittens: Wem gehört die Wohnung? Als Mieter brauchen Sie die Zustimmung Ihres Vermieters, als Wohnungseigentümer lohnt der Blick in die Teilungserklärung und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
Schritt 2: Ausstattung, die Gäste erwarten
Gäste vergleichen Ihre Wohnung mit allem, was sie auf Portalen sehen. Erwartet werden heute ein gutes Bett, ausreichend Handtücher und Bettwäsche, eine Küche mit Grundausstattung vom Korkenzieher bis zur Kaffeemaschine, stabiles WLAN und ein Platz zum Abstellen von Gepäck. Was oft fehlt und in Bewertungen auffällt: Verdunkelung im Schlafzimmer, genug Steckdosen am Bett, ein Föhn, ein Bügeleisen und eine klare Anleitung für Heizung und Herd. Rauchwarnmelder sind in allen Bundesländern Pflicht.
Schritt 3: Den richtigen Preis finden
Schauen Sie sich vergleichbare Wohnungen in Ihrer Umgebung an, gleiche Größe, gleiche Lage, gleiche Ausstattung, und notieren Sie die Preise für verschiedene Jahreszeiten. Setzen Sie Saisonpreise, einen Mindestaufenthalt für die Hauptsaison und eine Endreinigungsgebühr, die Ihre echten Kosten deckt. Rechnen Sie dabei rückwärts: Was bleibt nach Reinigung, Wäsche, Nebenkosten, Portalgebühren und Steuern übrig? Ein Preis, der nur die Wohnung füllt, aber nichts übriglässt, hilft niemandem.
Schritt 4: Portale oder eigene Website?
Portale wie Booking, Airbnb oder FeWo-direkt bringen Ihnen sofort Gäste, kosten aber bei jeder Buchung Provision, häufig um 15 Prozent. Eine eigene Website kostet keine Provision, braucht aber Zeit, bis sie gefunden wird. Die meisten erfolgreichen Vermieter machen beides: Sie starten mit einem oder zwei Portalen und lenken Stammgäste und Weiterempfehlungen auf die eigene Seite. Wichtig ist dann, dass alle Kalender denselben Stand haben, damit nichts doppelt vergeben wird.
Schritt 5: Schlüssel, Reinigung und Erreichbarkeit
Der Wechseltag entscheidet über die Bewertung. Legen Sie fest, wie der Gast an den Schlüssel kommt, persönlich, über einen Schlüsselsafe oder ein Codeschloss. Klären Sie, wer nach der Abreise reinigt, die Wäsche wechselt und Verbrauchsmaterial auffüllt, und wie diese Person rechtzeitig erfährt, wann der nächste Gast kommt. Und sorgen Sie dafür, dass Gäste Sie in dringenden Fällen erreichen, ohne dass Sie rund um die Uhr am Telefon sitzen.
Schritt 6: Versicherung, Steuern, Abgaben
Sagen Sie Ihrer Gebäude- und Hausratversicherung, dass Sie vermieten, sonst kann der Schutz wackeln. Eine Haftpflicht, die Vermietung an Feriengäste einschließt, schützt Sie, wenn ein Gast sich verletzt. Die Einnahmen geben Sie in der Steuererklärung an, kleine Vermieter sind bei der Umsatzsteuer meist Kleinunternehmer, und je nach Ort kommen Kurtaxe oder Übernachtungssteuer dazu. Was genau gilt, steht in unserem Ratgeber zu Steuern beim Vermieten einer Ferienwohnung.
Alles an einem Ort statt fünf Zettel
Wer privat vermietet, jongliert schnell mit einem Papierkalender, drei Portal-Apps, einer Excel-Liste für Rechnungen und WhatsApp-Nachrichten an die Reinigungskraft. unterkunftspräsenz bündelt das: ein Belegungskalender, der die Portale per iCal abgleicht, Anfragen und Buchungen an einer Stelle, Rechnungen aus der Buchung und eine eigene Website für Direktbuchungen ohne Provision.
Häufige Fragen
- Brauche ich eine Genehmigung, um meine Ferienwohnung privat zu vermieten?
- Das hängt von Ihrer Stadt und der Lage ab. In vielen Großstädten gilt ein Zweckentfremdungsverbot mit Genehmigungs- oder Registrierpflicht, in Wohngebieten kann eine baurechtliche Nutzungsänderung nötig sein. Fragen Sie bei Ihrer Stadt nach, bevor Sie investieren.
- Muss ich für die private Vermietung ein Gewerbe anmelden?
- Meist nicht. Die Vermietung einer Ferienwohnung gilt als private Vermögensverwaltung, solange Sie keine hotelähnlichen Leistungen wie tägliche Reinigung, Frühstück oder eine Rezeption anbieten.
- Lohnt sich eine eigene Website neben Booking und Airbnb?
- Für die meisten Vermieter ja, als zweiter Kanal. Jede Buchung über die eigene Seite spart die Portal-Provision, und Stammgäste buchen gern direkt. Wichtig ist ein Kalender, der alle Kanäle abgleicht.